Wieviel Eigenkapital benötige ich zum Hausbau?

Hier gilt generell: je mehr Eigenkapital, desto besser – Denn je höher Ihr Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Kredit müssen Sie für die Finanzierung aufnehmen.

Und umso weniger kostet die Finanzierung. Der Grund dafür ist ganz einfach: Jede Bank oder Sparkasse integriert Ihr Risiko in die Konditionen.

Ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für den Kreditgeber mehr Sicherheit, und der Bauherr profitiert damit von niedrigeren Zinsen. Ob ein Kunde beispiels­weise 5.000 oder 10.000 Euro mehr Eigen­kapital einsetzt oder nicht, kann die Finanzierungs­kosten daher enorm beein­flussen.

Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes. Viele Banken erkennen auch andere Werte als Eigenkapital an:

• Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
• Auszahlungen aus Lebensversicherungen
• ein bereits vorhandenes Baugrundstück
•  Muskelhypothek: Arbeitsleistungen, die der Bauherr selbst erbringt.

Übrigens: Wer bereits eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann diese unter Umständen beleihen.

Oftmals wird von Banken oder Sparkassen eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme als wünschenswert betrachtet. Es gibt aber auch Banken, die bis zu 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren.

Generell finanzieren Banken oder Sparkassen im Rahmen einer Baufinanzierung jedoch nur Kosten, welche den Objektwert im Fall einer Sicherheitsverwertung des Bauvorhabens steigern.

Konkret heißt das, Hausanschlüsse oder eine Außenanlage werden finanziert, Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbssteuer müssen in der Regel selbst bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital des Bauherren abgedeckt werden.

Dennoch gilt: Wer sehr wenig oder kein Eigenkapital hat, muss auf die eigene Immobilie nicht verzichten. Die Summe des vorhandenen Eigenkapitals ist schlussendlich nur ein Faktor. Deutlich wichtiger als die prozentuale Höhe des Eigenkapitals ist allerdings die monatliche Kreditrate, welche Sie sich in Zukunft leisten wollen, um auch weiterhin gut leben zu können.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Ohne eigenes Geld kein Eigenheim – das galt früher einmal. Wer keine Rücklagen geschaffen hatte, bekam seitens der Banken keine Finanzierung und konnte sich kein Eigenheim leisten. Die Lage hat sich in den vergangenen Jahren geändert.

Eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Scores ist in jedem Fall oberste Voraussetzung. Auch erwarten Banken von Kreditnehmern, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anstreben, dass sie hohe Tilgungsleistungen (mindestens 2%) erbringen.

Sind diese Voraussetzungen geschaffen, prüft die Bank anhand der sogenannten „40-Prozent-Regel“. Diese besagt, dass Darlehensnehmer nur in Frage kommen, wenn ihre monatlichen Raten des Kredits nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens ausmachen.

Falls andere Kredite laufen, beispielsweise für die Abzahlung eines Autos, Motorrads, Urlaubs, von Möbeln und anderen Konsumgüter, wird diese Rate mit angerechnet.

In der Praxis heißt das, dass alle Kredite zusammengenommen (inkl. der Rate für die Immobilienfinanzierung) die 40-Prozent-Grenze nicht überschreiten dürfen. Diese Quote beschränkt die maximale Kredithöhe und bedeutet gleichzeitig, dass Bauherren ein relativ hohes Einkommen benötigen. Speziell für jüngere Menschen und junge Familien, die es noch nicht geschafft haben, genügend Eigenkapital anzusparen oder lange Zeit durch die Tilgung eines Studienkredits finanziell gebunden waren, kann diese Art der Finanzierung eine sinnvolle Alternative zur teuren Mietwohnung sein.

Leider bringt diese Form der Finanzierung auch Nachteile mit sich: Sie dauert länger und sie kostet insgesamt mehr.

Welche Zinsbindung/Laufzeit soll ich wählen?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank oder Sparkasse vereinbaren, legen Sie fest, wie lange ein bestimmter Zinssatz für das Darlehen gelten soll. Das gibt Ihnen und der Bank Sicherheit über die Bedingungen der Rückzahlung.

Die Zinsen werden in der Praxis oft auf 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Einige Banken bieten auch Zinsbindungen von bis zu 25 und 30 Jahren an.

Grundsätzlich gilt: In Niedrigzinsphasen sollten Sie eher eine lange Zinsbindungsfrist für den Kredit wählen, um sich günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Auch unsere Experten raten derzeit zu einer längeren Zinsbindung.

Da sich die Entwicklung der Zinsen für Darlehen aber nicht mit Sicherheit voraussagen lässt, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, auf eine Risikostreuung zu setzen. Das bedeutet zum Beispiel, Sie binden einen Bausparvertag zur Restschuldabsicherung in die Finanzierung ein.

Um beim Immobilienkredit eine auf die persönlichen Bedürfnisse und das Sicherheitsbedürfnis zugeschnittene Zinsbindung zu wählen, ist eine gute Abwägung und Beratung gefragt – wir stehen Ihnen gern zur Seite.

Ihr Team der
ROSTOW Gesellschaft für Finanzplanung und Vorsorgesicherung mbH